Hy Lạp: Thuế chuyển nhượng 15% từ 1/7/2027 và 8 tháng "cửa sổ vàng" cho nhà đầu tư Golden Visa

15 thg 10

4 phút đọc

Đã cập nhật: 6 ngày trước

Cập nhật ngày 15/10/2026. Bài phân tích thông tin, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính. Trước khi đặt cọc, hãy làm việc với luật sư được cấp phép tại Hy Lạp.

Nếu dự luật được thông qua như công bố, người mua nhà ngoài EU sẽ trả thuế chuyển nhượng 15,45% thay vì 3,09%. Với một căn €800.000 ở Athens, khoản thuế tăng từ khoảng €24.700 lên €123.600 – thêm gần €99.000 chỉ vì ngày ký sang tên.

Toàn cảnh thành phố Athens nhìn từ trên cao

Ảnh: Stavros Kallis / Pexels

Chuyện gì đã xảy ra?

Ngày 6/9/2026, tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki, Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis công bố tăng thuế chuyển nhượng từ 3% lên 15% với người mua từ "nước thứ ba" ngoài EU, ban đầu dự kiến từ 1/1/2027. Hai ngày sau, Bộ trưởng Tài chính Kyriakos Pierrakakis thu hẹp phạm vi và lùi ngày hiệu lực sang 1/7/2027.

Điều quan trọng: đến nay chưa có dự luật được công bố. Biện pháp dự kiến được gộp vào một luật tổng hợp và đưa ra tham vấn công khai, nên chi tiết vẫn có thể thay đổi. Hy Lạp cũng sẽ bầu cử quốc hội vào mùa xuân 2027.

Ai bị áp thuế mới, ai không?

Trường hợp	Thuế 15,45%?
Cá nhân ngoài EU/EEA, chưa có cư trú dài hạn, mua nhà ở	Có
Công dân EU/EEA	Không
Người có tư cách cư trú dài hạn tại Hy Lạp	Không
Người gốc Hy Lạp	Không
Công ty, pháp nhân	Không
Bất động sản thương mại, công nghiệp, đất	Không

Các câu hỏi còn bỏ ngỏ: người đang giữ Golden Visa có được miễn không, người hai quốc tịch tính thế nào, và giao dịch đã đặt cọc nhưng sang tên sau 30/6/2027 có được chuyển tiếp không.

Bài toán chi phí

Tính theo mức thuế hiệu dụng (đã gồm phụ thu 3% của địa phương):

Giá trị sang tên	Hiện tại (3,09%)	Từ 1/7/2027 (15,45%)	Chênh lệch
€250.000	€7.725	€38.625	+€30.900
€400.000	€12.360	€61.800	+€49.440
€800.000	€24.720	€123.600	+€98.880

Cơ sở tính thuế là giá cao hơn giữa giá hợp đồng và "giá trị khách quan" do nhà nước định. Mốc quyết định là ngày ký văn tự công chứng và đăng ký sang tên, không phải ngày ký hợp đồng đặt cọc hay ngày chuyển tiền.

Phần không đổi: ngưỡng Golden Visa

€800.000: toàn vùng Attica (gồm Athens, Piraeus), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo trên 3.100 dân. Một bất động sản duy nhất, tối thiểu 120 m².
€400.000: các khu vực còn lại, cùng điều kiện một căn và 120 m².
€250.000: chỉ cho dự án chuyển đổi công năng (văn phòng, kho… thành nhà ở) hoặc trùng tu công trình được xếp hạng. Không phải "vùng giá rẻ".
Cấm cho thuê ngắn hạn (Airbnb, Booking) với bất động sản Golden Visa; phạt €50.000 và có thể mất thẻ cư trú.

Tuyến €250.000 chịu tác động nặng nhất: khi sang tên, căn nhà đã là nhà ở, nên rơi đúng vào diện thuế 15%. Giới đầu tư đang đề nghị mức trung gian (báo chí nhắc tới 8%), nhưng đây mới là đề xuất.

Ba "vách đá" cùng lúc

31/12/2026: hết hạn tạm hoãn VAT 24% với nhà mới xây (nếu không gia hạn), và hết hạn tạm hoãn thuế lãi vốn khi bán.
Mùa xuân 2027: bầu cử quốc hội; nội dung luật có thể được điều chỉnh.
1/7/2027: thuế chuyển nhượng 15,45% có hiệu lực (theo kế hoạch).

Thị trường đã phản ứng: 7 tháng đầu 2026 có 3.086 hồ sơ Golden Visa mới, giảm 39% so với cùng kỳ, trong khi số thẻ được cấp tăng và tồn đọng giảm.

Myths Trip gợi ý: làm gì trong 8 tháng tới?

Nếu đã quyết chọn Hy Lạp, ưu tiên căn có thể sang tên trước 30/6/2027. Với nhà đang xây, hỏi rõ ngày bàn giao và ngày công chứng.
Đọc kỹ hợp đồng: ai chịu rủi ro nếu việc sang tên trễ sang tháng 7/2027?
Xác nhận tình trạng VAT của dự án nhà mới (đã được tạm hoãn hay chưa).
Không coi việc mua qua công ty là "lối tắt": thẻ Golden Visa cấp cho cá nhân, và cách xử lý hồ sơ qua pháp nhân chưa được quy định trong văn bản mới.
Theo dõi dự luật khi đưa ra tham vấn, đặc biệt điều khoản chuyển tiếp và miễn trừ Golden Visa.

Hy Lạp chưa đóng cửa Golden Visa; ngưỡng đầu tư không đổi, nhưng tổng chi phí thì có thể đổi rất mạnh. Ngoài ra, bản dự thảo Chiến lược Nhà ở 2026–2035 đang tham vấn có đề xuất một dạng Golden Visa "danh mục" (nhiều căn, bắt buộc cho thuê dài hạn) – hiện chưa có ngưỡng hay thời hạn cụ thể.