Thị trường BĐS Síp & Hy Lạp 2026: Giá, lợi suất cho thuê và checklist rủi ro

15 thg 10

3 phút đọc

Đã cập nhật: 6 ngày trước

Cập nhật ngày 15/10/2026. Bài phân tích thông tin, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính.

Cả hai thị trường vẫn tăng giá trong 2026 nhưng chậm lại: căn hộ Hy Lạp +5,7% và căn hộ Síp +10,8% so với cùng kỳ quý 1/2026. Lợi suất cho thuê căn hộ ở Síp khoảng 5–6% (gộp), trước thuế và chi phí.

Vịnh Protaras với khách sạn và biển Địa Trung Hải, Síp

Ảnh: Ollie Craig / Pexels

Hy Lạp: tăng chậm lại, vùng ngoài Athens dẫn đầu

Theo Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá căn hộ tăng 9,1% năm 2024, 8,1% năm 2025 và 5,7% trong quý 1/2026 (so với cùng kỳ).

Khu vực	Q1/2026 so với Q1/2025	Cả năm 2025
Athens	+5,2%	+6,5%
Thessaloniki	+6,4%	+9,7%
Các thành phố lớn khác	+5,4%	+10,2%
Phần còn lại của Hy Lạp	+6,9%	+9,1%

Điều này hợp với cấu trúc Golden Visa mới: vùng €400.000 (ngoài Attica và Thessaloniki) đang tăng nhanh nhất. Ngân hàng Trung ương dự báo kinh tế Hy Lạp tăng 1,9% năm 2026, vẫn cao hơn bình quân khu vực đồng euro.

Lưu ý về cho thuê: căn Golden Visa không được cho thuê ngắn hạn. Ngoài ra, Hy Lạp đã đóng băng cấp phép cho thuê ngắn hạn mới ở các quận trung tâm Athens và mở rộng sang trung tâm Thessaloniki từ 1/3/2026. Hãy tính lợi suất theo giá thuê dài hạn.

Síp: căn hộ tăng mạnh, Larnaca vươn lên

Theo Ngân hàng Trung ương Síp, giá căn hộ tăng khoảng 10,8% so với cùng kỳ trong quý 1/2026, nhà riêng tăng 3%.
Giá bán căn hộ trung bình nửa đầu 2026: Limassol khoảng €363.000, Paphos khoảng €262.000.
Larnaca đang có mức tăng giá căn hộ nhanh nhất (~8,9%/năm), trong khi Limassol và Paphos chậm lại.
Chỉ số RICS quý 1/2026: lợi suất cho thuê gộp trung bình 5,44% với căn hộ, 2,97% với nhà riêng.

Lợi suất ròng (sau thuế, phí quản lý, bảo trì, thời gian trống) thường thấp hơn khoảng 1,5–2 điểm phần trăm. Một căn €300.000 cho lợi suất gộp 5,4% mang lại khoảng €16.200/năm trước chi phí, tức khoảng €10.000–12.000 sau chi phí.

Checklist rủi ro trước khi xuống tiền

Pháp lý BĐS: sổ hồng, giấy phép xây dựng, không thế chấp; với Hy Lạp, xác nhận đúng vùng ngưỡng theo hồ sơ địa chính, không theo quảng cáo.
Dòng tiền: chuyển tiền qua ngân hàng, giữ đủ chứng từ nguồn gốc; Síp yêu cầu thanh toán đủ €300.000 khi nộp hồ sơ.
Ngày sang tên (Hy Lạp): trước hay sau 1/7/2027 quyết định thuế 3,09% hay 15,45%.
Tình trạng VAT: dự án nhà mới Hy Lạp đã được tạm hoãn VAT chưa; dự án Síp áp VAT 19% hay 5%.
Cho thuê: tính lợi suất theo thuê dài hạn; đừng dựa vào Airbnb cho căn Golden Visa.
Chính sách: theo dõi dự luật thuế Hy Lạp và quy định mới của Síp trước Schengen.
Đối tác: chỉ làm việc với luật sư độc lập được cấp phép, không phụ thuộc hoàn toàn vào bên bán.